Condomínios e a Reforma Tributária: o que muda a partir de 2027?

A Reforma Tributária vai mudar a rotina dos condomínios a partir de 2027, e a primeira novidade é uma boa notícia. Viviani Gallinari, do Escritório São Francisco, explica que o condomínio deixa de recolher o PIS de 1% sobre a folha de pagamento, e nada entra no lugar.

Hoje, condomínios residenciais e comerciais pagam PIS à alíquota de 1% sobre a folha dos seus funcionários, já que a taxa condominial não é receita tributável, mas apenas o rateio das despesas comuns. Com a extinção do PIS e da Cofins prevista na Emenda Constitucional 132/2023, a Lei Complementar 214/2025 revoga essa regra a partir de 1º de janeiro de 2027, com prazo ajustado pela LC 227/2026. A CBS, que substitui os dois tributos, não incide sobre folha. Na prática, é uma economia direta no orçamento. Um condomínio com folha mensal de R$ 30 mil, por exemplo, deixa de recolher cerca de R$ 300 por mês, o que representa R$ 3.900 por ano, contando o 13º salário.

Viviani destaca que, na grande maioria dos condomínios residenciais, nada muda para o condômino, porque a taxa condominial não será tributada pelos novos impostos. Ao cobrar a cota, o condomínio apenas repassa os custos comuns, sem vender serviço nem exercer atividade econômica. O ponto de atenção está nas receitas próprias, aquelas que vêm de terceiros. A LC 214/2025 criou uma linha de corte conhecida como regra dos 80/20. Quando as cotas representam 80% ou mais da receita total, o condomínio não é contribuinte, e nem as cotas nem as receitas extras pagam IBS e CBS, situação da imensa maioria dos residenciais. Quando as cotas ficam abaixo de 80%, o condomínio passa a pagar os novos tributos somente sobre as receitas de terceiros, com as cotas continuando de fora. Há ainda a opção voluntária pelo regime regular, que tributa todas as receitas em troca de créditos sobre as compras, caminho que raramente compensa em um residencial.

Entram na conta das receitas de terceiros o aluguel de área para antena de telefonia, a locação do salão de festas para não moradores, a publicidade em fachadas, as vagas alugadas a quem não é condômino e os minimercados. Multas e juros cobrados dos próprios condôminos, pela leitura majoritária, ficam fora, embora ainda não haja posição oficial. No caso do minimercado, a orientação da especialista é preferir a cessão do espaço a um operador terceirizado, pois assim somente o valor da cessão entra na conta. Se o próprio condomínio compra e revende os produtos, todo o faturamento da loja vira receita do condomínio, com estoque, perdas e rotina de varejista.

Sobre a nota fiscal, Viviani lembra que o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 fixou 1º de dezembro de 2026 como data de início da NFS-e para valores condominiais. A obrigação, porém, alcança o condomínio que for contribuinte pela regra dos 80/20, e o residencial típico não fica automaticamente obrigado. Detalhes como leiaute e periodicidade ainda dependem de regulamentação. A dica prática da especialista é medir, antes de assinar qualquer contrato novo de antena, rooftop ou locação, quanto ele pesa na receita total, já que um único contrato pode empurrar o condomínio para o lado errado da linha.

Outro ponto importante envolve o aluguel de antenas e áreas comuns no Imposto de Renda. Independentemente da Reforma, essa receita pertence aos condôminos, na proporção da fração ideal de cada um, e não ao condomínio, mesmo quando o dinheiro vai para um fundo ou reduz a taxa condominial. Cada condômino declara sua parte como rendimento de aluguel, pelo carnê-leão quando quem paga é pessoa física, ou com retenção na fonte quando é empresa. Em condomínios residenciais, a receita é isenta até R$ 24 mil por ano, desde que revertida ao próprio condomínio, prevista na convenção e não distribuída. Se o condomínio explora locações de forma habitual e organizada, o Carf já o equiparou a empresa, exigindo IRPJ.

Segundo Viviani, o maior impacto da Reforma no bolso do condômino tende a vir dos contratos de serviços. Portaria, limpeza e segurança, que usam muita mão de obra, devem ficar mais caros com o novo IVA embutido no preço, com estimativas não oficiais do setor apontando pressão de 2,1% a 6,5% sobre a cota. Como o condomínio residencial não aproveita créditos, esse custo não é recuperado. A Reforma criou ainda a figura do nanoempreendedor, pessoa física com faturamento anual de até cerca de R$ 40.500 que fica fora do IBS e da CBS, e a contratação de um pequeno prestador nessas condições não gera IVA no preço. Os profissionais autônomos contribuintes precisarão de inscrição no CNPJ apenas para fins fiscais a partir de 1º de janeiro de 2027, com cadastro simplificado, sem que isso os transforme em empresa.

O síndico profissional, em regra, passa a ser tratado como prestador de serviços contribuinte do IBS e da CBS, e o caminho mais coerente tende a ser a abertura de empresa no Simples Nacional, com CNAE de administração de condomínios. Já o síndico morador, que recebe apenas a isenção da taxa ou uma remuneração modesta, continua fora do IVA, e o STJ já decidiu que a isenção da taxa condominial do síndico não é renda, portanto não sofre Imposto de Renda. Quanto à contratação de prestadores por pessoa jurídica, o STF vem aceitando o modelo quando não há fraude, mas a palavra final virá no julgamento do Tema 1.389. Até lá, o cuidado é não tratar o prestador PJ como empregado, sem horário fixo imposto nem subordinação direta.

Para o orçamento de 2027, a especialista recomenda que o síndico já retire o PIS sobre a folha da previsão de despesas, calcule quanto as receitas de terceiros representam na receita total, meça o impacto de cada novo contrato antes de assinar, revise os contratos de portaria, limpeza e segurança quanto a cláusulas de reajuste e repasse de impostos, e monte o orçamento com cenários de aumento nos serviços terceirizados. Como parte das regras ainda depende de regulamentação, a orientação é acompanhar o tema de perto com a contabilidade.

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